盐都区、亭湖区住建局，市开发区房产分局，市房管局城南分局，市各相关单位：

　　为进一步规范市区物业管理招投标行为，营造公开、公平、公正的物业管理招投标市场竞争环境，根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》（以下简称“条例”）、《盐城市前期物业管理招投标实施细则》（以下简称“细则”），现就进一步规范市区物业管理招投标工作提出如下意见：

　　一、加强物业管理区域备案管理

　　前期物业管理招标投标前，新建物业建设单位应根据规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素合理划定物业管理区域，将划定的物业管理区域向物业所在地的区级物业管理行政主管部门备案，并根据划定的物业管理区域开展招投标，确保一个物业管理区域由一家物业服务企业管理。

　　办理物业管理区域备案手续，应提交以下资料：1．盐城市物业管理区域划分备案表；2．项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件；3．规划部门审定的项目总平面图及物业管理用房配置平面图；4．共用设施设备能够独立使用、自成系统的说明材料；5．其他需要提供的材料。

　　二、规范前期物业管理招投标

　　（一）有下列情形之一的，应通过“公开招标”的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　1．住宅及同一物业管理区域内的非住宅，总建筑面积超过3万平方米。

　　2．对外销售的商业或商办项目总建筑面积超过2万平方米。

　　（二）有下列情形之一的，经市、区物业管理行政主管部门和街道批准，可采用“邀请招标”的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　1．保障性住房项目。

　　2．中房协每年度公布的国内前200强房地产开发企业开发的房地产项目。

　　3．区级以上人民政府投资的重点房地产项目。

　　4．企业自留物业的商业、办公项目或自留物业的商住、商办项目占项目总建筑面积20%以上。

　　大市区高速公路围合圈以外的房地产开发项目，采用“邀请招标”方式的，由项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理行政主管部门批准。

　　（三）投标人的资格要求：

　　1．资质要求：具备相应资质，且在资质有效期内。

　　2．管理业绩要求：托管项目近2年内无违法违规行为发生、且托管项目的业主满意率高于60%。

　　3．考核等级要求：企业上年度考核等级为“合格”及以上。

　　4．派出的项目经理要求：（1）项目经理上年度考核在“合格”及以上；（2）项目总建筑面积在5万平方米以上的，须具有2年以上类似项目的管理经验或具有国家物业管理师资格。

　　（四）邀标人的资格要求：

　　1．具备二级及以上资质且上年度考核为良好及以上，或具备三级资质且上年度考核为优秀。

　　2．派出的项目经理，以往管理的项目近2年业主满意率在80%以上。

　　（五）前期物业管理招标文件的要求：

　　1．招标文件一般应包括下列内容：（1）招标公告、投标邀请书；（2）投标须知；（3）投标文件的编制格式（含商务标、技术标）；（4）服务技术条款；（5）评标方法；（6）合同；（7）投标辅助材料；（8）国家法律法规要求的其它内容。

　　2．招标文件中服务内容及标准，应严格按照《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）的具体内容或盐城市区普通住宅前期物业公共服务标准的最新内容制定，还应包含重要事项的违约责任和赔偿措施。

　　（六）前期物业管理投标文件的要求：

　　1．投标文件中服务内容及标准，要符合招标文件的具体要求，在公共服务、房屋、共用设施设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面制定与招标文件相一致的服务内容。

　　2．投标文件中投标报价书应符合《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，公共服务收费标准不得超出《盐城市区普通住宅前期物业公共服务收费标准》的最新规定。工资标准符合国家《劳动法》、《劳动合同法》及不低于本市最新公布的最低工资标准。

　　3．投标文件中技术标的内容应包括项目的管理标准、项目的组织、管理、运行方案和技术措施等。技术服务方案编制应符合物业管理相关法律法规及招标文件要求，未按招标文件要求编制的为废标。

　　（七）物业管理招投标的评标办法要求：

　　1．评标办法采用综合评估法的，各分项之和采取百分制，其中，商务标（企业业绩）评分25分，技术标评分50分，投标报价评分20分，项目经理答辩评分5分。

　　2．技术标书评分分为符合性评审得分和方案优劣评审得分。项目经理答辩评分分为政策水平、对项目认识、项目管理思路、专业知识、经历经验和答辩人综合印象等。企业业绩加分主要指近2年获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目，或依据上年度全市物业服务企业考核排名。

　　3．废标的要求：

　　（1）投标单位的标书出现明显未实质性响应招标文件内容的或技术标书缺项多于两项的，投标作为废标处理。

　　（2）投标单位的项目经理在答辩环节出现对投标项目及标书内容不清楚或对提问拒不回答等情况的，投标作为废标处理。

　　（3）招标文件中明确废标的其他情况。

　　三、规范住宅前期物业服务合同管理

　　（一）住宅前期物业服务合同的签订与公示

　　1．住宅前期物业服务合同应包括以下内容：招标文件、中标人的投标文件、协议书及合同条款（示范文本）、物业承接查验协议。

　　2．前期物业管理招投标结束后，在区物业管理行政主管部门和所在地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，物业服务企业按照招投标文件的内容，与项目建设单位签订《前期物业服务合同》，与项目建设单位、业主共同签订《前期物业服务委托协议》，与业主签订《临时管理公约》。

　　3．物业服务企业在正式介入项目管理时，应在小区内主要出入口的显著位置，将服务合同、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、临时管理公约等情况予以如实公示，接受全体业主以及各级物业管理行政主管部门的监督，没有按要求公示的，将在企业考核中予以扣分。

　　（二）住宅前期物业服务合同时限

　　1．新建住宅小区业主已入住户数的比例达到一半以上或房屋出售并交付使用的建筑面积达到一半以上，且具备成立业主委员会或物业管理委员会条件的，在成立业主委员会或物业管理委员会后，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同自行终止，重新选聘或续聘物业服务企业。

　　2．住宅前期物业服务合同期限原则上不超过2年，合同到期后，通过招投标方式重新选聘物业服务企业或与原物业服务企业续约的，物业服务合同续约期限原则上也不超过2年。

　　（三）住宅前期物业服务合同的终止与选聘

　　1．物业服务合同期内，物业服务达不到招投标要求、符合合同终止条款的，项目建设单位或业主委员会（物管委员会）有权终止合同，并重新选聘物业服务企业。物业服务企业在合同期内履行服务合同好，业主满意率在80%以上的，合同到期后，经征求项目所在地街道社区意见的基础上，项目建设单位或业主委员会（物管委员会）可继续与原物业服务企业续约。

　　2．前期物业服务合同到期或自行终止后，由依法成立的业主委员会（物管委员会）重新选聘物业服务企业。尚未成立业主委员会（物管委员会）的，如项目开发未结束，在区物业管理行政主管部门和所在地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，由项目建设单位重新选聘，如项目开发已结束，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）依法尽快成立业主委员会或物管委员会，并重新选聘。重新选聘物业服务企业原则上要通过公开招投标。

　　四、加强市级物业管理评标专家库管理

　　1．市级物业管理评标专家库人数不少于60人，由全市物业服务企业中现场管理、设施设备管理等方面的专家、市内高校相关专业的教授、县（市、区）物业管理行政主管部门及价格行政主管部门的管理人员等组成，每两年轮换专家库人员不少于总人数的三分之一。

　　2．市级物业管理评标专家库中的专家名册，以公开方式供县（市、区）随机抽取使用。盐都区、亭湖区、开发区、城南新区范围内的物业管理招投投标活动，须从市局建立的物业管理评标专家库中的专家名册中抽取。

　　3．建立市级物业管理评标专家信用档案，详细记载评标专家的有关信息，包括评标专家评标次数、迟到和未出席评标活动次数及原因、培训及考核情况、业务能力和评标表现、不良行为记录、被投诉次数和原因及调查处理结果等。

　　五、加强物业管理招投标的监督管理

　　1．大市区范围内的前期物业管理招投标工作按属地由各区物业管理行政主管部门负责。各区物业管理行政主管部门要严格按照国家、省、市物业管理招投标的有关规定，明确专人负责物业管理招投标工作。每季度结束前15天，各区物业管理行政主管部门要将物业管理招标备案和中标备案材料报送市局。

　　2．各区物业管理行政主管部门要加强本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督、管理，主要职责是：（1）负责属地物业管理区域备案工作；（2）负责前期物业管理招标备案工作，审查招标人的招标申请书、招标文件和招标公告等材料；（3）负责审查投标申请人或邀标人资格、标底编制人员和招标代理单位的资格等；（4）负责检查和监督招标投标实施全过程；（5）负责中标备案工作，中标人确认后，审查开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、公示情况、中标通知书、中标人的投标文件、中标文件、前期物业服务合同等材料；（6）负责督促中标单位及时缴纳物业履约保证金，监督物业服务合同的签订和履行；（7）审查结束后，对招标和中标的有关情况在市局公众信息网站上进行公示，公示时间不少于7天；（8）负责项目物业承接查验的指导、监督、备案工作，以及物业服务合同备案等工作；（9）负责评标专家的监督考核，每次评标结束后对评标专家的业务能力和评标表现等进行考核打分；（10）负责调解本行政区域内招标投标活动中出现的矛盾纠纷，对违反招投标规定的，一经查实否决定标结果，并对违反规定的投标人取消当年投标资格。

　　3．市局定期对各区物业管理行政主管部门的招投标工作进行检查考核，发现违反国家、省市招投标有关规定的，责令相关区纠正或直接撤销并进行通报。中标备案材料报送市局后，公示招标结果期内无投诉举报的，市局对项目建设单位的前期物业管理招投标材料进行编号。逾期不报送招标备案和中标备案材料的，市局将不予编号。

　　4．各区物业管理行政主管部门要会同街道办事处，定期对物业服务企业的合同履约情况进行检查，并将合同履约考核结果记入企业年度考核。

　　本通知自印发之日起施行。

 

 

 

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　　　　　　　　　　　　　　 2014年10月27日