盐南管办﹝2016﹞17号

关于印发《关于建立城南新区物业纠纷调处工作

机制的实施意见》的通知

各街道办事处，区直各单位：

《关于建立城南新区物业纠纷调处工作机制的实施意见》已经区管委会同意，现予印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　 盐城市城南新区管委会办公室

　　　　　　　　2016年2月25日

关于建立城南新区物业纠纷调处工作机制的实施意见 

为认真贯彻落实中办、国办《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》，充分发挥人民调解工作在物业纠纷处理中的作用，探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业纠纷调解工作新模式，及时解决当前物业纠纷增多、矛盾激化等问题，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国人民调解法》、国务院及江苏省《物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》和上级有关加强行业性、专业性人民调解委员会建设的要求，结合我区实际，特制定如下实施意见：　　　

一、牢固树立物业纠纷调解优先的理念

各街道、各有关部门要牢固树立调解优先的理念，把人民调解作为处理物业纠纷的首选方式，充分发挥人民调解的优势作用，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接和配合，形成预防为主、调防结合、案结事了的调解工作机制，努力实现将物业纠纷化解在基层的工作目标。

二、建立物业纠纷人民调解组织网络

（一）成立城南新区物业纠纷人民调解委员会。组建由区房产分局、司法分局、综治办（信访局）、城管局、建设一局、建设二局、规划分局、质监分局、安监分局、物价分局、公安分局、消防大队、工商分局等部门组成，行业专家、律师等专业人士参与的区物业纠纷调解委员会，调解委员会组成单位要明确专人作为物业纠纷专职调解员。调解委员会主要负责分析研究全区物业纠纷的动态，指导检查各街道的物业纠纷调解工作情况，及时组织对复杂、重大的物业纠纷处理协调和指导，负责物业矛盾纠纷专职调解工作。负责对全区重大、疑难物业纠纷的调处和管理工作，对全区物业纠纷人民调解工作情况进行调研。区物业纠纷人民调解委员会办公地点设在社会管理服务中心。

（二）建立街道人民调解委员会物业纠纷调解工作室。在街道人民调解委员会设立物业纠纷调解工作室，由街道物管中心、司法所、派出所、城管中队、社区（村）调委会、业主（物管）委员会等人员和物业公司代表等组成，负责本辖区复杂物业纠纷的受理、调解，物权法、物业管理法律法规政策的宣传以及社区物业纠纷调处工作的指导。

（三）建立社区（村）人民调解委员会物业纠纷调解工作站。物业纠纷调解工作站负责人由社区（村）调委会主任担任，同时吸纳社区网格长、社区民警、社区律师、业主（物管）委员会和物业公司代表、热心人士等担任兼职调解员。物业纠纷调解工作站负责本居住区一般性物业纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，相关法律、法规、政策的宣传教育，重大纠纷的及时报送。

　　（四）建立物业纠纷调解专家库。邀请由市房管局专家、法官、律师、优秀物管公司负责人和其他行业熟悉物业服务的相关人员组成区物业纠纷调解专家库，作为物业纠纷调解工作的“智囊团”，对重大疑难物业纠纷“把脉问诊”，为纠纷调处提供法律、政策和专业支持，同时也参与辖区重大疑难物业纠纷的化解。

三、建立健全物业纠纷人民调解工作相关制度

　　（一）建立联席会议机制。区物业纠纷人民调解委员会每月召开1次会议，研究会办区域突出物业纠纷，指导部署物业纠纷调解工作。街道、社区（村）调解组织要定期组织召开业主（物管）委员会或业主代表、物业服务企业参加的联席会议，分析研究小区物业服务情况及矛盾动态，积极组织开展物业纠纷调解工作。

　　（二）建立排查预警机制。街道、社区（村）调解组织应充分发挥社区网格员、小区热心居民深入群众、信息灵敏的优势，每月开展一次排查，及时掌握辖区内物业纠纷发生情况和不稳定因素，努力把物业纠纷化解在基层，消除在萌芽状态。

　　（三）建立部门联动机制。区综治办要做好物业纠纷调解处理统筹协调工作；区房产分局要加强行业监管，会同有关部门做好物业纠纷调解的行业指导工作；区司法分局要做好人民调解工作指导和法律服务工作；区公安分局要做好涉及物业纠纷的不稳定因素的应急处置工作；其他成员单位各司其职，充分发挥职能作用，共同参与物业纠纷调解处理工作。

　　（四）建立案件移送委托机制。进一步整合资源，深化人民调解、行政调解、司法调解的有机衔接。区房产分局受理的有关物业纠纷，在征得当事人同意后，可以将纠纷移送物业纠纷人民调解组织调解。建立健全人民调解与诉讼相衔接工作机制，在法院受理前、受理后审理前及审理过程中告知或委托人民调解，调解成功的，出具调解协议书；调解不成功的，依法进入诉讼程序。

　　（五）健全经费保障机制。完善矛盾纠纷调解个案补贴机制，将调解成功的物业纠纷纳入“个案补贴”范围，通过考核后给予案件补贴。建立专家参与物业纠纷人民调解补贴机制，对参与全区范围内重大、疑难复杂物业纠纷案件的专家予以一定数额补贴（在职行政及事业编制人员除外）。由区司法分局、房产分局、财政局共同落实物业纠纷人民调解“个案补贴”考核办法及专家参与物业纠纷人民调解个案补贴机制具体实施办法。

　　（六）建立检查考核机制。区综治办要将物业纠纷调解处理工作纳入年度平安综治工作考核，组织有关部门和单位对物业纠纷调处情况进行督促检查，及时通报、分析有关情况，总结推广典型经验。区房产分局要督促物业服务企业积极参与物业纠纷调解工作，并将该工作与物业服务企业评优、市场准入等诚信体系挂钩。

四、加强物业纠纷人民调解员队伍建设

（一）配足配强物业纠纷人民调解员。区司法分局要牵头指导抓好各级物业纠纷调解组织专职调解员队伍的建设，各级调解组织选聘专职人民调解员应当优先考虑具有物业纠纷调解工作经验的专业人员，同时还应积极吸纳律师、法律工作者、业主委员会委员等作为兼职人民调解员参与物业纠纷调解工作。

（二）加强物业纠纷人民调解员联合培训工作。区物业纠纷调解委员会定期对物业纠纷调解员进行业务培训。有关部门要选派能力强、业务精、有经验的人员、法官参与对物业纠纷调解员的业务培训。通过开展调解观摩、调解经验交流、业务研讨、特邀陪审、旁听陪审等方式，不断提高调解员依法处理物业纠纷的能力。

（三）加强对物业纠纷人民调解员队伍的考核与管理。区综治办会同房产分局、司法分局等有关部门制定物业纠纷调解员日常考核管理办法，做好调解员的日常考核与管理工作，同时要强化物业纠纷调解工作的指导和总结，并逐步在全区推广其他行业矛盾纠纷调解的组织机制建立和完善。

五、明确职责分工，形成推动调解工作合力

（一）加强组织领导。各街道应将建立健全物业纠纷调解工作机制作为深入推进社会矛盾纠纷大调解工作的重要组成部分，经常听取工作进展情况，及时帮助解决工作中遇到的难题。物业纠纷人民调解委员会各成员单位应充分发挥职能作用，加大工作推动和措施落实的力度，确保物业纠纷人民调解组织全覆盖。

（二）注重资源整合。区物业纠纷人民调解委员会各成员单位应明确责任，有效整合资源和力量，优势互补，形成协调配合、通力合作、齐抓共管的物业纠纷调解工作新格局。

（三）加大保障力度。区设立矛盾纠纷调解专项补贴经费，并将物业纠纷调处纳入全区矛盾纠纷调处个案补贴，各街道要参照区里模式，设立专门经费，保障街道、社区两级物业纠纷调处组织的工作开展。

附件：物业纠纷调解工作规则

附件:

物业纠纷调解工作规则

一、物业纠纷调解应遵循以下原则

（一）在双方当事人自愿平等的基础上进行调解；

（二）不违背法律、法规和国家政策；

（三）尊重当事人的权利，不得因调解而阻止当事人依法通过行政、司法等途径维护自已权利的原则；

（四）公正合理和方便快捷原则。

二、各级调解组织的办公地点、联系方式、调解的程序和有关要求应及时向社会公布。

三、调解程序

（一）物业纠纷发生后，当事人可以向所在地或纠纷发生地人民调解组织申请调解，人民调解组织应当受理。人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解，但不得因物业纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人起诉、申请仲裁等。

（二）人民调解组织在调解物业纠纷的过程中，应当逐级调解，相互配合。对于社区（村）人民调解组织调解不成的物业纠纷，可引导当事人向所在街道人民调解组织申请调解；街道人民调解组织调解不成的可以向区物业纠纷人民调解委员会申请调解。

（三）人民调解组织可根据行政机关的移交开展物业纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成功的，应当告知当事人向移交机关重新申请处理，实现人民调解与行政调解的衔接。

（四）人民调解组织调解物业纠纷，一般在ｌ个月内调结。如有特殊情况不能在１个月内调结，经双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过30日。

（五）经人民调解组织调解的物业纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。