盐南管〔2016〕99号
关于印发《关于加强住宅小区长效管理工作的实施办法》的通知
各街道，各部、委、办、局，区直各单位：
现将《关于加强住宅小区长效管理工作的实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知。
盐城市城南新区管理委员会
2016年12月19日
关于加强住宅小区长效管理工作的
实施办法
为进一步巩固城南新区住宅小区创建成果，健全住宅小区长效管理工作体制机制，构建职责清晰、目标明确的住宅小区长效管理体系，根据《江苏省物业管理条例》和城南新区管委会《关于进一步推进城市建设管理重心下移的实施办法》（盐南管〔2014〕107号），结合我区实际，现就加强住宅小区长效管理工作制定本实施办法。
一、工作目标
以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，围绕区党工委、管委会创新社会管理工作部署和“社区服务小区”活动要求，按照“理顺关系、部门联动、落实责任、强化考评”的原则，建立和完善符合我区实际的住宅小区“属地负责、部门监督、社区协助”的三级长效管理工作体系，健全住宅小区管理模式和资金补贴方式，明确住宅小区各类责任主体职责，创新长效管理工作机制，推进我区住宅小区实现“规范化、标准化、专业化、精细化”管理目标，为小区居民营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境。
二、建立住宅小区“三级”长效管理工作体系
（一）街道属地管理职责
街道办事处是本辖区的住宅小区长效管理工作的责任单位，要明确管理机构，落实工作人员和工作经费，成立物业服务公司，建立年度目标考核体系、应急管理机制和老小区长效管理机制；负责物业服务企业资质和维修资金初审；负责住宅小区日常巡查、考核，督促物业服务企业根据物业服务合同约定履行住宅小区物业服务；建立本辖区的小区矛盾公开投诉点、投诉电话，受理解决居民的投诉和纠纷，建立物业纠纷调解委员会和物业管理联席会议制度，及时处理物业矛盾纠纷；制止小区管理中违法违规行为，提请有关部门查处违法行为；负责收取住宅小区物业服务企业履约保证金和维修质保金；对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会成员进行调整；对无法成立业主委员会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
（二）社区（村）管理职责
社区（村）应当积极做好本辖区的物业管理具体实施工作，明确专职人员，具体负责参与、指导和监督小区业主（物管）委员会日常工作；协助业主（物管）委员会设立小区物业费双管账户和做好小区考核及物业费拨付工作，试行物业费集中收取考核发放制度；做好业主大会、业主（物管）委员会的筹建、改选和换届等组织工作，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理；负责物业纠纷的预防、受理和调解以及纠纷信息的排查工作；做好物业法律、法规、政策的宣传教育和重大物业纠纷的上报工作；组织物业管理小区开展物业服务综合考评工作。
（三）区相关行政主管部门工作职责
1、区房管分局：负责物业服务企业资质申报审批工作；负责物业管理用房的验收和公共维修资金使用工作，监督物业管理项目招投标，组织住宅小区长效管理考核；负责公布每季度合格企业；督促物业服务企业配合物业管理区域内违法、违规行为的查处；指导街道物管中心开展物业管理各项工作。
2、区城管局（综合执法大队）：负责依法查处违反物业管理的违法违规行为；负责依法查处未取得或利用失效建筑工程规划许可证以及其他未经规划部门审批的违反城市规划进行的建设行为；查处集贸市场以外无合法固定经营场所的无照经营行为；查处擅自饲养家畜家禽和食用禽类的违法行为；查处擅自设置户外广告、标识、画廊和牌匾等行为；查处超出门窗进行店外占道经营、作业以及擅自占用公共场地摆摊设点行为；依法查处规划核实前超规划许可建设的违法建筑、擅自改变房屋外立面、破坏承重墙（梁、柱）结构、非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋用途等违法行为；依法查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为；依法查处随意倾倒建筑垃圾的行为；依法查处乱张贴、悬挂、涂写、刻画等违规行为。
3、区建设一局：负责小区公建配套设施建设的监管；依法查处未达到交付使用条件并擅自交房等违规行为；督促建设单位及时做好房屋交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。
4、区建设二局：负责市政及绿化图章审批和验收的监督管理；负责新建小区供水图纸及方案（包括二次供水方案）的审核；督促供水单位对所管理的供水设施进行定期维护保养，确保供水设施运行正常；负责小区雨水出水口到市政雨水管道的疏通、管理等工作。
5、区规划分局：负责建筑外立面改变（含色彩和结构形式）、规划用途变更的审批；负责物业服务用房和社区（村）用房的规划审批；确认小区停车位配置的规划分布、数量。
6、区质监分局：负责电梯等特种设备和水、电、气、热等安全计量监管工作；负责停运电梯维修前后的技术鉴定；组织全区有资质的电梯维保单位建立电梯应急救援社会网络；督促使用单位落实电梯等特种设备安全运行的基本要求和安全管理责任制；督促使用单位做好特种设备注册、维护保养、年检、作业人员持证上岗等工作；督促使用单位制定电梯应急排险救援预案并定期演练；处理特种设备安全事故，依法查处特种设备和计量管理中的违法行为；加强高层住宅电梯安全管理，接受业主举报，制定应急预案，在接到举报或发现电梯存在安全隐患的第一时间安排人员到达现场，督促相关单位迅速处理，防止电梯安全事故的发生。
7、区安全环保工作办公室：指导、协调、监督、检查相关部门及小区方面的安全生产工作；依法查处环境噪声污染（由公安部门负责查处的除外）、餐饮油烟等大气污染的违法行为。
8、区物价分局：负责物业服务收费政策、物业服务收费标准的贯彻落实，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处物业服务中乱收费行为；依法查处对未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等行为。
9、区公安分局：负责保安服务监管，加强外来人口管理；指导和督促物管企业做好交通标识、标线设置工作，对阻碍交通、停放大型车辆及危险化学品运输车辆行为采取强制措施，予以拖离；负责对小区监控设施图纸方案进行审核把关，对小区监控设施工程质量进行全程监管和项目验收，验收合格后交由小区物业服务企业使用管理，并定期进行检查，对损坏的监控设施督促责任单位及时修复到位；牵头做好平安小区创建、缓解停车难、新（老）小区技防设施建设和日常维护工作；加强宠物的管理；依法查处社会噪音污染、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会（物管委员会）、违规强占物业管理项目及违反治安管理等行为。
10、区消防大队：负责消防监督管理，组织开展住宅小区消防安全大检查，挂牌督办存在问题；负责消防设备设施维修前后的技术鉴定；督促检查小区执行建筑设计防火规范情况，对小区建筑工程进行防火审核、验收；指导物业服务企业制定消防安全制度及消防安全操作规程，落实消防安全责任和管理人员；指导物业服务企业开展消防安全检查，实行每日防火巡查制度，并完善巡查记录；指导物业服务企业开展消防宣传教育工作，建立消防宣传栏，消防公益广告牌、消防警示标语，对居民进行消防安全宣传教育；依法查处损坏（擅自拆除、停用）消防设施、占用（堵塞、封闭）消防通道（疏散通道、安全出口）等违法行为。
11、区综治办（信访局）：及时受理小区业主投诉、上访事宜，协调处理小区业主集体上访，参与解决业主集体上访案件；规范信访处理机制，处理小区矛盾纠纷应依据《信访条例》有关规定，以书面方式做好受理、答复、复查、复核工作。负责指导监督区、街道、社区三级物业纠纷调解委员会（中心、站）的日常工作。
12、区司法分局：为全区小区提供法律援助，指导小区物业法制宣传工作、依法治理工作；调解小区物业纠纷，从维护广大业主合法权益的角度出发，对物业服务合同的效益、违约责任、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除等问题提供司法方面的解释；参与小区内治安综合治理工作。
13、区工商分局：负责工商登记中经营场所与经营范围的审查（擅自将住宅用房改变为经营用途的，工商部门不得核发相关证照）；依法查处违法违规广告、无证经营等行为（由城管部门及其他行业主管部门负责查处的除外）。
14、区财政局：负责住宅小区长效管理资金的拨付工作，配合参与考核工作；负责与银行协调，开设小区物业费双管账户。
（四）各部门在住宅小区内信访矛盾的牵头职责
1、区综治办（信访局）：负责牵头协调无法确定牵头单位的相关投诉和信访矛盾；督查各职能单位对照职责依法处理相关投诉和信访矛盾。
2、区房管分局：负责牵头处理各街道物管中心职责范围内无法解决的房屋维修资金、物业服务的投诉和信访矛盾。
3、区城管局（综合执法大队）：负责牵头处理住宅小区内违章搭建、破坏承重墙、毁绿停车（种菜）、毁绿改扩建、物业企业未按规定移交资料等违法行为的投诉和信访矛盾。
4、区质监分局：负责牵头处理住宅小区内电梯的投诉和信访矛盾。
5、区物价分局：负责牵头处理住宅小区内物业管理收费方面的投诉和信访矛盾。
6、区公安分局：负责牵头处理住宅小区内治安纠纷的投诉和信访矛盾。
7、区建设一局：负责牵头处理住宅小区保修期内房屋质量、违规交房的投诉和信访矛盾。
8、区消防大队：负责牵头处理住宅小区内占用消防通道的投诉和信访矛盾。
9、区工商分局：负责牵头处理物业企业未按《合同法》履职引起的投诉和信访矛盾。
10、区建设二局：负责牵头处理市政供水投诉和信访矛盾。
11、区安全环保工作办公室：负责牵头处理住宅小区内油烟、污水、噪音的投诉和信访矛盾。
三、健全小区长效管理模式和资金补贴方式
（一）住宅小区长效管理模式
1、新建小区长效管理。对新建住宅小区（不含保障房小区），全面推行市场化物业服务管理。开发建设单位通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业落实前期物业管理。成立业主委员会（物管委员会）的，由业主委员会（物管委员会）按规定做好物业服务企业的续聘、选聘或业主自治管理等工作。
2、老旧小区长效管理。对于封闭式或半封闭式的老旧住宅小区，物业服务企业撤场后暂时无人管理的或经公开招标无物业服务企业中标的，由街道、社区成立的物业服务公司实行过渡性基本管理，提供基本的保洁、保通、保绿服务，物业服务费按实际向业主收取。
3、拆迁安置小区长效管理。由街道成立的物业服务公司直接管理，也可通过由所在地社区成立物业服务公司进行管理，依法依规开展小区停车收费等物业管理经营行为。根据安置小区实际情况，逐步引导和规范业主主动缴纳物业服务费的行为。
（二）住宅小区长效管理资金补贴方式
1、补贴资金构成。街道要设立住宅小区长效管理经费专户，完善辖区内老旧小区、拆迁安置小区的长效管理资金补贴考核方案，合理确定“街道、社区（村）、小区营业性收入、业主缴纳物业费”等比例，解决区财政补贴剩余部分资金。
2、补贴资金范围。无物业管理的小区或由街道成立的物业服务企业自行管理的小区；拆迁安置小区；拆迁安置小区和普通商品房小区组成的混合小区（按实际安置面积补贴）。
3、补贴资金用途。用于上述小区的日常管理，基本解决拆迁安置小区和无物业管理小区基础设施等方面的问题。
4、补贴资金的发放审核。补贴资金每半年发放一次，资金渠道及拨付仍按原标准执行（高层按1.05元/㎡、多层按0.45元/㎡，区补助比例分别为20%、10%），区监审局每年组织一次审计，核查各街道补贴资金的使用和配套情况。审计结果报区财政局，区财政局根据审计结果和每半年的实际拨付情况，对未按要求配足配全补贴资金的街道在其正常的往来款项中进行抵扣。
四、创新住宅小区长效管理机制
（一）建立城南新区物业服务企业诚信评价体系
1、建立城南新区物业服务企业信用档案。将企业在城南新区所有托管项目的每月考核得分情况，街道社区对企业的每月考核得分情况，区房管部门会同相关职能部门对企业的每季度考核得分情况，企业日常经营管理的主要业绩、良好行为记录和违法违规行为、服务投诉及其他不良行为记录，配合街道社区做好突击性工作的行为表现情况等详细记载物业服务企业信用档案。
2、评定物业服务企业信用分值和信用等级。根据物业服务企业信用档案记载内容，实行动态考核得分与加减分相结合的方式，评定城南新区物业服务企业信用分值和信用等级。评定出来的物业服务企业信用等级与物业管理项目招投标、企业资质核定、评先评优和日常监督管理挂钩。
（二）推行住宅小区网格化管理
1、完善小区网格化组织。街道、社区要推荐住宅小区内有责任心、能力强、业主认可的片区网格长担任小区业委会（物管委员会）主任，解决社区（村）干部少的问题；推荐符合条件的小区业委会（物管委员会）主任兼任片区网格长，解决业委会主任无报酬难协调的问题。
2、推动综合执法进小区。街道在每个社区（村）选派2名城管队员进驻，实现社区（村）管辖范围内住宅小区执法和管理有效对接，负责本社区（村）每周不少于4次的巡查以及小区乱搭建、乱停车、乱堆放、乱张贴、乱涂写、乱设摊等现象的发现、上报、执法等相关工作。
（三）加强业主（物业管理）委员会管理
1、成立小区业主自治组织。街道对符合成立业主大会条件的住宅小区推动成立业主大会。首套房屋交付两年后仍无法成立业主大会的，由所在地社区主动组织成立物业管理委员会，做好物业服务企业的续聘、选聘工作。开发建设单位撤场后仍未成立业主自治组织的，由所在地社区主动组织成立业主委员会（物管委员会）。
2、加强业主委员会（物管委员会）考核管理。由区房管分局牵头制订全区业主委员会（物管委员会）考核细则，由各街道和所在地社区组织考核，对考核成绩达到合格以上的业主委员会（物管委员会）进行奖励，奖励资金由区财政与各街道按照5：5的比例承担，奖励资金的30%可奖励业主委员会主任。
（四）试行物业费考核拨付机制
1、设立双管账户。对实施物业管理的小区，由所在地社区（村）设立小区物业费专用账户，该账户的印签实行小区物业服务合同甲方和所在地社区（村）共同监管。
2、明确合同内容。对新招投标的前期物业服务小区和重新选聘物业服务的小区，在物业服务合同中明确物业费实行考核发放，物业费实行酬金制。每年3月30日前，小区业主将物业费统一交纳至双管账户，由新选聘的物业服务企业派财务人员到所在银行进行核实登记。小区业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会（物管委员会）、物业服务企业可通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
3、考核方式。实施物业管理的小区，由签订物业服务合同甲方每月组织三名以上业主代表，依据合同约定的服务标准对物业服务企业的服务进行考评，考评结果在小区主次出入口、相关楼道口公示后，由所在地社区（村）对公示情况进行巡查核实。
4、资金拨付。每年3月10日前，由签订物业服务合同甲方将预收的物业费按照合同约定标准的50%先拨付给物业企业，用于交纳小区内公共能耗费和基本运行费用，剩余50%的物业费（含银行利息）根据每月考核结果发放，由甲方于次年1月30日前拨付到位。当月考核结果被评为合格以上的，按合同约定的收费标准全额拨付物业费；考核结果被评为不合格的，按合同约定的收费标准的50%拨付。连续三个月考核不合格的，合同自行解除，扣除物业服务保证金，由甲方按照规定重新选聘物业服务企业。
5、试点范围。2017年6月30日前，新都街道试行6个小区，黄海街道试行3个小区，新河街道试行2个小区，伍佑街道试行1个小区。
五、相关要求
1、强化组织领导。区住宅小区长效管理工作例会每半年召开一次，研究小区管理中的重大问题和重点事项，协调解决管理中涉及到的资金、人员问题，督查各街道、各部门履职情况。区房管分局要充分发挥区物业管理工作领导小组办公室的职责，负责研究、完善住宅小区管理工作考核办法，定期组织物管条线人员业务培训，提高条线工作人员的业务水平。
2、强化队伍建设。各街道要高度重视住宅小区长效管理工作，按照要求将机构职责、人员、资金补贴落实到位，确保小区管理职责得以切实履行。各相关部门要指定工作人员负责小区长效管理工作，做到小区有事及时协调、群众投诉立即处理。
3、强化考核督查。区组织人事部、区纪工委要对连续三次考核垫底的街道主要负责人进行约谈，住宅小区长效管理工作纳入全区年度目标任务绩效考核，作为街道和部门评优评先的重要依据。
