为巩固创卫整治改造成果，提升居民居住品质，推动和谐社会建设，结合我区实际，现就加强住宅小区长效管理工作提出如下方案。

一、关于住宅小区长效管理责任主体

1、责任主体：按照重心下移、属地管理的要求，住宅小区长效管理工作的责任主体为所在地街道办事处。

2、组织架构：各街道应成立街道物业管理中心，负责辖区内物业管理工作的指导、监督和小区长效管理工作。同时成立街道物业服务公司，由区房产分局负责核发相关资质，随时接管社会小区和拆迁安置小区的物业管理工作。

3、编制及人员：街道物业管理中心由街道主要领导负总责，分管领导具体负责，从街道内部先行调剂有经验、责任心强的事业人员充实到物业管理中心，后期根据工作需要，另行组织招聘。

二、关于住宅小区长效管理模式

1、普通商品房小区：成立物业管理委员会，通过市场化竞争公开选聘物业服务公司，由物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责，明确小区的保安、保洁人数，合同一年一签。

2、保障房小区：原则上由街道成立的物业服务公司直接管理，有条件的也可通过市场化竞争在优秀物业管理单位中公开选聘;普通商品房小区中配建的保障房小区参照普通商品房小区实行统一管理。

3、老旧小区：有条件的可通过市场化竞争在优秀物业管理单位中公开选聘，不具备条件的由社区直接管理或由街道成立的物业服务公司负责管理，通过建立健全各项管理制度，制定具体的措施和考核办法，确保小区保安、保洁、保绿（以下简称“三保”）和维修管理、队伍管理、资料管理（以下简称“三管”）基础管理工作到位。

三、关于住宅小区长效管理资金补贴

1、商品房小区：由物业公司根据服务档次直接向业主收取物业费。

2、保障房小区（含普通商品房小区中配建的保障房小区）：物业费按高层1.05元/平方米/月，多层0.45元/平方米/月的标准执行，按实际安置面积计算。由区财政补贴20%，剩余部分由街道自行解决。

3、老旧小区（含零散小区）：物业费按高层1.05元/平方米/月，多层0.45元/平方米/月的标准执行，按实际建筑面积计算。由区财政补贴10%，剩余部分由街道自行解决。

四、关于住宅小区长效管理日常管理及执法工作

1、日常管理：街道物业管理中心具体负责小区内物业管理工作的日常监督、检查和考核；负责小区内物业管理投诉处理和矛盾调解等相关工作；负责三级（含暂三级）资质、维修基金使用、物业服务招投标初审工作；负责住宅小区物管用房、社区用房的验收和移交接管工作；负责物业管理配套商业用房的出租和经营管理工作。区房管、城管、规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

2、综合执法：各街道物管中心依据《江苏省物业管理条例》进行收集、梳理，报区综合执法大队协调城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门分别依法查处，由区综合执法大队对各部门执法工作进行月度考核。实行联合执法“绿色星期五”制度，每周清理小区违法搭建、乱堆乱放、毁绿种菜等行为，共同解决小区中存在的突出问题。

五、关于住宅小区补贴资金的拨付方式

各小区的补贴标准、金额，由区财政局牵头，区房产分局、规划分局、监审局予以核定。住宅小区长效管理补贴资金由区财政局、房产分局予以考核，根据考核实绩按季发放补贴。具体标准由区财政局会同区房产分局另行制定。

六、考核奖惩

本实施办法从2014年7月1日开始试行，有效期暂定为一年。住宅小区物业管理专项整治工作实行目标考核管理，由区纪工委（监审局）牵头督查，纳入年度目标任务考核内容，保证考核机制落实和执行到位，防止前治后乱，确保长效管理机制得到落实。