市区住房保障新政解读
为深入贯彻党的十八大精神，加快工业化、城镇化和农业现代化步伐，加快建设更高水平小康社会，着力保障和改善民生。今天，我们就市区住房保障新政作新闻发布。
下面，我先就市政府《关于加快实现市区住房保障应保尽保着力改善民生的意见》（盐政规发〔2013〕4号）作一些说明和解读。
一、 《意见》出台的相关背景和形成过程
今年党的“十八大”明确要求，加快工业化、城镇化和农业现代化步伐，着力保障和改善民生，确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。而住房保障是社会保障的重要组成部分，是广大人民群众的一项基本生活保障需求。住房问题既是重要的民生问题，又是关系经济健康发展、关系社会稳定和谐的经济问题和社会问题。省政府已将保障性住房覆盖率列为民生八项工程科学体系考核的重要组成部分。此次出台的《意见》，是在全市贯彻落实十八大精神和省委省政府民生工作要求的大背景下制定出台的一项重要政策。
市委、市政府历来十分重视住房保障工作，近几年来，市委市政府连续7年将住房保障工作列为为民办实事项目，经过各方面的努力，截至2012年底，市区累计保障51959户，保障性住房覆盖率达16.25%。其中，廉租住房保障8287户（含租赁补贴7038户、实物配租1249户），经济适用住房保障6209户（含实物销售4714户、货币补贴1495户），公共租赁住房保障1457人，危旧房改造和市城建重点项目征收（拆迁）保障36006户，市区住房保障工作已取得重大进展。目前，市区人均住房建筑面积由2010年的33.59平方米提高到36.17平方米，住房成套率由79.38%提高到85.11%。在住房保障工作取得明显成效的同时，我们也看到，市区住房保障工作还存在一些问题，主要是住房保障政策还不完善，保障性住房建设周期比较长，部分项目的公建配套建设滞后，还有一些保障对象家庭轮候的时间较长等等。
党的十八大对住房保障工作提出了新的要求，省政府提出在“十二五”末，享受住房保障的城镇家庭占市区城镇家庭总数的比例达到20%。为进一步做好住房保障工作，尽快实现应保尽保，去年下半年，市住房保障主管部门在大量调研的基础上，学习借鉴了先进城市的经验，并结合盐城市区实际，研究制定了加快市区住房保障工作的意见，并反复征求了各方面的意见，最终经过市政府常务会议讨论通过。《意见》对今后一段时期住房保障工作的总体目标、基本原则和主要任务等方面作了总体要求。
二、 《意见》明确的总体目标
《意见》明确的总体目标是：深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕实现“住有所居”目标，坚持增加投入和创新机制并重，改进现有住房保障方式，加快以公共租赁（廉租）住房为主的保障体系建设，拓宽房源筹集渠道，全面实现市区中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员及各类危旧房（棚户区）改造家庭申请公共租赁（廉租）住房、经济适用住房、限价商品房（安置房）住房保障应保尽保，力争到2014年底，使享受住房保障的城镇家庭占市区城镇家庭总数的比例达到20%。
三、 市区住房保障新政的突出亮点
市区住房保障新政对过去的住房保障政策进行了较大的调整和完善，与原有政策相比，有“四大亮点”：
（1）明确了到“十二五”末，市区住房保障的总体目标。简单的说，就是改进现有住房保障方式，形成完整的住房保障体系，实现各类住房保障对象应保尽保，力争到2014年底，提前实现省政府提出的享受住房保障的城镇家庭占市区城镇家庭总数的比例达到20%。
（2）完善了针对各类住房困难群体的住房保障供应体系。对市区低保、特困的无房家庭提供廉租住房；对新就业人员和外来务工人员，提供以园区集中建设为主的公共租赁住房；对中等偏下收入住房困难家庭提供经济适用住房（或货币补贴）；对低收入及中等偏下收入、无经济能力购买经济适用住房（即我们常说的“夹心层”家庭）的住房困难家庭提供公共租赁住房。另外，外来务工人员较多的大中型企业和新就业人员较多的高校等事业单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市政府批准，可利用自有土地（含工业用地）、自筹资金建设公共租赁住房，或改造现有闲置房作为公共租赁住房。
（3）改进现有的住房保障方式。改公共租赁（廉租）住房房源单一实物建设筹集为收购、收储、团购、配建等多方式筹集；特别是社会化收储政策，具有投资省、见效快的特点。改现有的经济适用住房实物保障为实物保障和货币补贴并举，增加了保障对象的购房选房余地。对限价商品房（安置房）增加货币补偿比例，鼓励征收（拆迁）家庭根据自身需求，在市区自主选择购买普通商品房或二手房来改善居住条件。
（4）在住房保障管理体制上，实行重心下移。从2013年起，市区范围内的低保、特困、中等偏下收入住房困难家庭新申请公共租赁（廉租）住房和经济适用住房的对象，按户籍所在地，新就业和外来务工人员申请公共租赁住房按企业所在地，由所属区政府（管委会）负责住房保障。实行住房保障工作重心下移以后，由各个区根据住房困难家庭申报审核需求情况，组织资金和房源，实现各类住房保障对象应保尽保。市政府在政策上对各个区给予全力支持，包括土地政策、财税政策等。2013年以前已经审核符合住房保障条件、纳入轮候对象的住房保障家庭，仍由市本级实行住房保障。
四、 《意见》执行的组织保障
为加大新政的执行力度，《意见》还明确了组织保障。
1、加强组织领导。建立健全由区政府（管委会）领导负责、相关部门参与的组织协调和协作机制，并成立住房保障工作领导机构和实施机构，及时研究解决住房保障建设管理工作中的重大问题。市住房保障、国土、规划、城乡建设、物价等部门要按照分工，相互配合，各司其职，形成推进市区住房保障工作的合力。
2、切实做好住房保障对象的申报审核工作。严格执行市区住房保障统一政策，切实落实“三审三公示”的申请审核流程，确保符合住房保障条件的对象实现全面覆盖，达到应保尽保。加强住房保障信息系统建设，利用信息化手段审核保障对象的财产性收入和住房状况，加强动态监管，建立和完善退出机制。
3、加快保障性安居工程建设。各区政府（管委会）按照省、市政府下达的住房保障目标任务要求，加强对在建保障性住房进度的督促检查，规范保障性住房项目的开发建设管理行为。
4、加大督查考核力度。市政府将加大对各区政府（管委会）和相关部门的督查考核力度。市住房保障管理部门要根据年初省、市下达的目标任务定期进行督查通报，年终进行考核奖惩，并建立约谈、问责制度。区住房保障目标任务未如期完成、政策措施落实不到位或年度考核不合格的区，要严格追究相关责任人的责任。通过督查考核，确保市区住房保障工作的顺利推进。
新政涉及的相关问题解释
1、《意见》中提出：市区住房保障的总体目标是实现各类住房保障应保尽保，力争到2014年底，使享受住房保障的城镇家庭占市区城镇家庭总数的比例达到20%。我想问的是，什么叫做应保尽保，20%是个什么概念？
答：所谓应保尽保，就是对符合市区住房保障条件的中等偏下收入家庭、新就业人员、外来务工人员等各类住房困难群体，都能通过市区住房保障供应体系，切实改善他们的居住条件。
关于20%的概念，省政府要求到“十二五”期末，使享受住房保障的城镇家庭占市区城镇家庭总数的比例达到20%，这也是江苏实现“两个率先”的一个重要指标。近几年来，在市委市政府的领导下，经过不懈的努力，截止2012年底，市区累计保障中等偏下收入等各类住房困难家庭51959户，住房保障覆盖率达16.25%。经过测算，剩下的不到4%，经过今明两年，就可以全部保障到位，提前一年实现省政府提出的“十二五”住房保障目标。
2、《意见》中提出，从2013年起，市区住房保障的组织实施工作将全部由各区政府（管委会）负责，请问怎样理解这一政策调整？
答：这一次市政府出台的文件对市区住房保障管理体制作了较大调整，住房保障工作重心将下移到各区。即从2013年起，市区低保、特困、中等偏下收入住房困难家庭新申请公共租赁（廉租）住房和经济适用住房按户籍所在地，新就业大学生和外来务工人员申请公共租赁住房按企业所在地，由所属区政府（管委会）负责住房保障。也就是说，今后市区四个区辖区内的保障对象由各个区负责保障，实行“应保尽保”，保障性住房的房源也由各区政府（管委会）负责建设（筹集）、分配和管理。市区住房保障新的审批流程为：社区住房保障窗口申报并接收材料—>街道住房保障窗口初审—>区住建局对住房情况进行审核—>区民政部门对收入情况进行审核—>区住建局对住房和收入符合要求的进行审批、分配—>审批、分配结果报市房管局备案。对于申报群众来说，还是到户籍所在地的社区居委会申请保障和咨询政策。外来务工人员和新就业大学生申请公租房的，到企业所在地的区住建局申请。对2013年以前已经审核符合住房保障条件、纳入轮候对象的住房保障家庭仍由市本级实行保障。这次住房保障管理体制的调整，有利于调动各个区的住房保障工作积极性，有利于提高住房保障工作效率，加快实现市区住房保障应保尽保。
3、《意见》中多处提到公共租赁（廉租）住房这个概念，这个和单独公共租赁住房或廉租住房有什么区别吗？
答：《意见》中多次提到公共租赁（廉租）住房，就是按照国务院和省住建厅的精神，将这两种住房并轨的意思。因这无论是廉租房还是公租房，都是一种租赁型的保障性住房，入住者没有产权只有租住权，只是因入住对象收入情况不同而执行不同的租金标准。即，如果入住者是市区低保、特困住房困难家庭，则执行廉租房租金标准，如果入住者是中等偏下收入家庭则执行公租房租金标准。实行这两种保障房并轨以后，更便于保障房的统一管理，也能够提高保障房的使用效率。
4、《意见》在多渠道增加公共租赁（廉租）住房供应方面，提出可在市区按市场租金向社会收储部分闲置的建筑面积不超过80平方米的房屋，作为公共租赁（廉租）住房，并按低于市场租金转租给市区符合保障条件的住房困难家庭，差价部分由政府给予补贴。这个政策如何操作，这样做出于什么考虑？
答：公租（廉租）房通过社会化收储，既符合省政府的文件要求，也有很多外地的成功经验可以借鉴。实行公租房社会化收储的政策，有以下几点好处：一是增加了房源筹集途径。突破了过去单一实物建设这一条路，提出了多渠道增加公共租赁（廉租）住房供应的政策，其中特别是社会化收储政策，具有投资省、见效快的特点。二是增加了群众选择房源的余地，保障对象可以就近就地配租到保障性住房，在生活、入学、就医、工作等方面更加方便。三是缩短了群众的轮候时间。新建一套50平方米的公租（廉租）住房，需要投入25万元左右，而通过在社会上收储同样面积的房屋，市场租金加上管理费一年大约两万元左右。这样看，建设一套公租（廉租）住房的投入，如果用收储的办法，一次可以解决20多户保障对象的住房困难，保障对象的轮候时间将会缩短，住房保障进程大大加快。四是充分利用社会闲置房屋，节约城市土地资源，活跃存量房租赁市场，促进房地产市场健康发展。我们将在近期制定出台实施办法，就收储的方法、流程、资金来源和管理等具体操作作出规定。五是有利于住房保障退出机制的建立。从以往经验看，政府建设的公共租赁（廉租）住房分配给保障对象租住后，当保障对象的经济条件改善时，普遍存在“退出难”的问题。而实行收储的办法后，如果保障对象不再符合条件，停发房补即可退出。
5、2013年起，市区经济适用住房增加货币补贴保障形式，补贴额为每户8万元。想问一下，这个补贴额是根据什么确定的？
答：《意见》明确，2013年市区经济适用住房货币补贴额每户补贴8万元。在对省内部分城市的考察调研中，我们了解到，南通市每平方米补贴800元，常州市补贴每户10万元。目前市区经济适用房价格和同地段普通商品住房的价格每平方米相差约800元左右。因此，在综合考虑市区实际，结合市区经济适用住房和普通商品房差价水平，以及借鉴省内兄弟城市的做法等方面的因素，最终确定货币补贴每户8万元，今后补贴金额将根据经济社会发展和房地产市场变化情况适时调整。
6、增加经济适用房货币补贴方式，出于何种考虑？
答：经济适用房货币补贴方式有以下几点好处。一是增加了保障对象购房的选择余地。经济适用住房保障对象，既可选择购买政府提供的经济适用住房，也可选择货币补贴。在选择货币补贴的时候，就可以根据自己的实际需求和经济能力，在市区范围内住房市场上自主选择购房。二是变“暗贴”为“明补”。近几年来，政府在建设经济适用住房的过程中，通过低地价和税费减免，每套暗贴约7万元左右，加上小区的基础设施建设和公建配套，实际暗贴的更多。实行货币补贴，将政府的暗贴变为明补，以现金方式直接补贴给符合经济适用住房条件的保障对象，让他们直接到市场上自主买房，既加快了住房保障进程，又引导了住房消费。
7、享受经济适用住房货币补贴购房，所购住房为购房人和政府共有产权。请问共有产权的比例是如何确定的？将来上市交易手续如何办理？
答：政府文件规定，享受政府货币补贴购房的家庭，所购住房为购房人和政府共有产权。产权比例将按照政府补贴额和购房人出资数额占整个房价的比例来确定。在购房合同和房屋权属证书上加注“共有产权经济适用住房（政府补贴购房）”字样。5年内购房人如需获得完全产权，须退还政府补贴资金。5年后上市的，在退还政府补贴后，增值收益按产权比例分成。对上市转让的经济适用住房，政府拥有优先购买权。退还的政府补贴资金及其按产权比例分成所得的收益纳入住房保障资金专户。具体的操作办法和流程将另行制订。
8、在限价商品房（安置房）建设管理方面有些什么新规定？
答：《意见》规定，今后市区新的房屋征收项目以及危旧房（棚户区）改造项目，采取“谁征收、谁安置”的模式进行安置，鼓励征收（拆迁）责任主体采取货币补偿或购买已建成商品房等方式筹集房源，用于安置城建项目中被征收（拆迁）家庭。城建重点项目中被征收人符合住房保障条件的优先保障。对截至2012年底市区在建和已摘牌未开工的限价商品房（安置房）项目，管理渠道不变，将仍按原有方式，继续由市本级管理，所建房源用于市本级危旧房改造和城建项目中被征收（拆迁）家庭的安置。去年，市区成立了安置房建设推进工作领导小组，以加快推进市区安置项目的建设工作，切实解决市区在外过渡轮候期较长的被征收（拆迁）家庭的安置。
9、《意见》提出，今后的住房保障工作重心下移各区后，从保障房的申请、审核和公示，到保障房的分配，全部由各个区负责，如何保证市区政策的统一和各项工作的规范？
答：市区住房保障工作重心下移后，住房保障工作仍执行统一的政策。为促进市区住房保障各项工作的规范，我们将着力在四个方面推进。一是健全制度。我们已经出台的廉租房保障办法，经济适用房管理办法以及公共租赁住房保障办法，对此都有相关的规定。下一步我们还将制定出台经济适用住房货币补贴办法和公租房社会化收储办法等制度，对各类保障对象的条件、办理程序和违规查处等，作出具体规定，加强动态监管，建立和完善退出机制。二是坚持“三审三公示”。从保障对象的申请、审核、公示到分配，全过程实行公示公开，接受群众和社会的监督。三是加强基层窗口建设，对基层业务骨干进行培训，使他们熟悉政策和业务流程，熟练运用网上审批审核系统，提高住房保障工作的质量和效率。四是强化督促检查。强化住房保障对象的年审制度，对骗取住房保障的要坚决予以纠正，对违反相关规定的要追究到相关人的责任，以保证住房保障工作的公平公正合理。
10、下一步，如何促进住房保障政策的贯彻实施？
关于下一步新政的贯彻实施，文件已经作了原则要求。市住房保障部门将会同市有关部门和各区政府（管委会），在近期开展以下几项工作：一是广泛宣传住房保障新政。要利用新闻媒体等各种形式，加大宣传力度，达到家喻户晓，人人皆知。二是制定出台相关实施配套文件。其中包括经济适用住房货币补贴办法、公共租赁（廉租）住房收储办法等，对业务流程等作出具体规定。三是组织业务培训。组织各街道社区的相关人员，学习新的政策，熟悉业务流程和工作要领。四是及时了解掌握新政实施过程中出现的新情况新问题，认真地加以研究总结，提出切实可行的解决办法，使住房保障新政有条不紊地向前推进。
二〇一三年五月十四日
